Vendre ou louer un terrain ou un bâtiment industriel? Une évaluation est indispensable. Quels sont les facteurs qui ont une influence sur la valeur ? Beaucoup plus que vous ne pensez!
Si vous souhaitez vous faire rapidement une idée de la valeur de vente ou de la valeur locative d’un immeuble, nous pouvons réaliser une estimation de valeur rapide.
Nous venons sur place et vous recevrez une indication de la valeur en fin de visite.
Des années d’expérience et de connaissance du marché nous permettent de vous orienter rapidement.
Idéal pour les conseils de première ligne.
Nous calculons pour vous ce que rapporterait un projet de lôtissement et ce que cela vous coûterait en frais de construction.
La valeur des immeubles sur le marché de l’occasion augmente, mais pas directement proportionelle.
Pourquoi pas? Les nouveaux bâtiments obtiennent de meilleurs performances énergétiques et sont construits avec de meilleures techniques et pour une durée de vie plus longue.
Pouvez-vous exercer votre activité dans le bâtiment que vous avez en tête?
Vérifiez toujours cela auprès du service d’urbanisme et du service de l’environnement de la commune où se situe le bien.
Pour un dossier complexe, il est préférable de faire appel à un consultant pour l’étudier à votre place. Activo vous guide de A à Z.
Le permis environnemental pour les activités commerçiales remplace le permis socio-économique précédent.
Ce permis est requis si vous souhaitez ouvrir une commerçe (permanente) de plus de 400 m².
Ce permis n’est pas requis pour les commerçes temporaires.
Pour vous aider dans le remplissage du nouveau formulaire de demande de permis d’environnement /permis unique, le Service Public de Wallonie (SPW) a réalisé un manuel d’utilisation disponible en ligne sur:
Source: Cellule Environnement de l’Union Wallonne des Entreprises 2024
Lors de l’achat ou de la location d’une propriété, il est très important de vérifier si toute construction a été autorisée.
Au plus tard 4 mois après la realization des conditions suspensives cumulées.
En Belgique, historiquement la TVA n’est pas applicable sur les contrats de location. La tendance actuelle est de changer ce règle general vers l’inverse.
A partir de 2019, il est possible de se soumettre volontairement au régime de la TVA.
Cependant, il y a des types de baux ou il faut appliquer la TVA de façon imposée : entre autres lors de la location d’un parking ou d’une mise à disposition d’un bien. La TVA facturée est déductible pour le locataire, mais pas toujours pour le propriétaire. Il y a des exceptions : la bail commercial reste sans TVA.
Dans certains cas, le fisc va procéder à une revision de TVA lors de la vente de votre propriété. Il vous restera le solde de la TVA déduite à rembourser, calcul sur le restant de la durée de 15 ans.
Il s’agit d’une taxe sur la plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre bien immobilier.
En Belgique, le taux est de 16,5 % ou de 33 % sur la plus)value
Pas pour les personnes physiques qui gerent leur patrimoine privé.
Le revenu cadastral est le revenu net normal moyen estimé pour l’année 1975 d’un terrain ou d’un immeuble, déterminé par le cadastre, qui estime combien il rapporterait s’il était loué.
Il sert de base au calcul du précompte immobilier ou la taxe foncière .
Le précompte immobiler annuel à payer est calculé sur le revenu cadastral indéxé du bien.
Il se compose de 3 parties:
A faire: faire bloquer votre acompte chez le notaire
A ne pas faire: verser un acompte directement au vendeur ou ou bailleur
Les bâtiments industriels de la meilleure qualité sont les bâtiments entièrement en béton. Ils ont la plus longue durée de vie, mais sont les plus chers.
Les structures en acier avec des murs et des toitures en panneaux sandwich (panneaux isolants) ont de très bonnes valeurs d’isolation mais sont facilement endommagées et présentent l’inconvénient que rien ne peut être fixé aux murs.
L’avantage est que ces bâtiments pèsent moins et permettent une structure plus fine. Ils sont également moins chers.
Les structures en bois (lamellés collés) ont une bonne résistance au feu, mais sont parfois plus encombrantes en raison des dimensions des poteaux et des poutres.
Les bâtiments industriels en béton cellulaire Ytong ne sont plus construits. Malgré une valeur isolante relativement bonne, ce matériau de construction est démodé pour l’industrie.
Les réglementations des pompiers locaux, qui exigent parfois certaines techniques de construction, sont importantes lors du choix des matériaux de construction.
Le confort acoustique est un facteur important dans vos lieux d’entreprise. Mais que se passe-t-il si un problème acoustique vous empêche d’entendre vos collaborateurs?
Sons de contact, écho, traffic, résonances…
Assurez-vous de tester cela lors d’une visite au bureau avec plusieurs personnes et réfléchissez à une solution avant d’acheter le bâtiment.
De plus en plus de salariés se rendet au travail avec une voiture électrique.
Assurez-vous de disposer de suffisamment de bornes de recharge (rapides) avec une connexion au réseau adaptée.
Cela ne profitera qu’à la valorisation de vos locaux professionels.
Les rayonnages existants dans un entrepôt, ajoutent-ils de la valeur à votre bâtiment?
Cela depend. Ils sont souvent spécifiques en profondeur, largeur et capacité de chargement.
C’est pourquoi les acquéreurs ne les payent que s’ils sont tout à fait adaptés à leur activité, tant en termes de taille que d’espace dans le bâtiment. Dans la plupart des cas, les rayonnages sont enlevés.
Avec une ventilation fonctionnelle et correctement entretenue, vous évitez les mauvais odeurs de toilettes, de cuisine ou d’égouts.
Certaines odeurs de production peuvent également être gênantes ou nocives, comme les fumées de soudure. L’oeil aussi veut quelque chose, le nez encore plus.
L’amiante, notamment dans les tôles ondulées ou éternit, a un impact diminuant sur la valeur (de la vente) de votre bâtiment.
D’ici 2034, la plupart des bâtiments industriels devront être exempts d’amiante ou amiante inventarisées. Les coûts du désamiantage continuent d’augmenter. Donc plut tôt vous le supprimez, mieux ce sera!
Un géologue certifié prélèvera des échantillons de sols et d’eaux souterraines sur votre parcelle conformément aux règles de l’OVAM (Flandres) ou de la SPW(Wallonie).
En Flandre, la procédure prend généralement 3 à 4 mois jusqu’à ce que vous receviez un certificat de sol.
Semaine 0: préparation de l’étude de sol, cartographie des zones à risque (ex.: réservoirs)
Semaine 1: perçage et installation de tubes à essai, prélèvement d’échantillons de sol. Le nombre d’échantillons dépend des zones à risque, de la taille du site et du type d’activité qui a eu lieu.
Semaine 2: échantillonnage des eaux souterraines.
Seimaine 6: résultats des échantillons du laboratoire.
Semaine 8: rédiger et remettre le rapport pour l’OVAM. OVAM dispose alors de 60 jours d’étude et de délai de réponse.
Semaine 16: remise du certificat de sol par l’OVAM, la vente peut continuer.
Le compromis de vente doit inclure un certificat de sol valide (sinon vous courez le risque que l’achat soit nul et non avenue).
En cas de contamination des sols, l’OVAM ne délivre pas de certificat et des investigations complémentaires (descriptives) doivent être réalisées et, si nécessaire, un projet d’assainissement des sols doit être réalisé.
En Flandre, le principe s’applique: le pollueur paie (mais vous devez prouver de qui il s’agit et qui doit payer pour l’assainissement).
En Wallonie, différentes lois s’appliquent et le principe inverse est appliqué: l’acheteur prend en charge la pollution.
En Belgique, il est obligatoire de faire certifier vos réservoirs de fioul lors de la vente.
Ceci s’applique aussi bien au réservoirs souterrains qu’aux réservoirs hors sol.
Lors de l’examen, le réservoir est mis sous pression via l’orifice de remplissage (surpression ou dépression), afin de détecter une fuite. Nous vous recommandons de ne plus utiliser de réservoirs à simple paroi et de les mettre hors service conformément à la legislation.
Chaque partie est responsible de ses dommages et ne peut tenir l’autre pour responsible.
Lorsqu’un immeuble est loué, une bonne description des lieux est recommandée. Il s’agit d’un document comportant une description et un reportage photo du bien au début de la location. A la fin de la location, cet état des lieux sera à nouveau établi et les éventuels dégâts pourront être réglés sur cette base.
En tant que propriétaire, vous avez intérêt à rédiger un bon état des lieux de votre bien. Après tout, si vous ne disposez pas d’une bonne description à l’entrée, le locataire peut laisser l’immeuble dans l’état qu’il souhaite à la fin du bail.
S’il existe une servitude sur un bien, cela signifie qu’un certain droit d’usage a été accordé, par exemple un droit de passage sur une parcelle.
Ces droits suivent généralement la propriété pendant la vente et vous ne pouvez pas les supprimer, sauf accord commun.
On croit encore souvent à tort que l’acte est plus important que le compromis. Après tout le compromis de vente constitue la base de l’acte notarié. Le notaire sera lié par ce qui a été convenu et documenté dans le compromis de vente.
Après avoir signé le compromis, le notaire effectuera les recherches nécessaires pour s’assurer que toutes les formalités sont en règle.
C’est la raison pour laquelle plusieurs mois s’écoulent entre la signature du compromis et l’acte notarié.
La différence réside dans les droits que vous avez sur le terrain. Avec un terrain libre, vous avez les mains libres et vous décidez ce que vous construisez et SI vous construisez ou louez.
Les terrains sous le régime de l’intercommunale ont été développé par un établissement gouvernemental qui impose des obligations:
Pour les bâtiments industriels, les contrôles suivants s’appliquent:
Les prix varient considérablement selon la région, l’emplacement, la taille.
Il est également important de savoir si un terrain est soumis ou non aux conditions de l’intercommunale.
Les prix varient considérablement selon la région, l’emplacement, la taille et l’offre concurrente actuelle
Voici quelques facteurs pour un prix de location élevé:
Prijzen fluctueren sterk met de bouwconjunctuur en de afwerkingsgraad.
Vereffenaars en curatoren -altijd druk bezet- hebben soms de tijd niet of ontbreken het netwerk om een onroerend goed te verkopen. Activo verkoopt in hun opdracht het onroerend goed, waarbij in alle transparantie erelonen van Activo verlegd kunnen worden naar de koper. Vereffenaars, curatoren en banken hebben de netto verkoopopbrengst ter beschikking.
Snelheid van handelen is in sommige gevallen belangrijk : een plotse overname, een onverwachte wending… We hebben een short-list van kopers & investeerders die kort op de bal spelen en per direct de nodige middelen hebben.
Sommige gegeerde vastgoedproducten (bv. op een topligging) waar er meerdere kandidaat-kopers zijn brengen we aan de man via een privé-veiling, onder toezicht van een deurwaarder.
Naast de klassieke parameters kijkt Activo ook naar brandpreventie. Want jaarlijks gaan heel wat panden in vlammen op door kortsluiting bij batterijen. Dat vermijdt u met een analyse door een expert.
Onze check:
Wij geven u aan hoe u best bouwt in het kader van latere verkoop of verhuur.
Een 20 cm hoger plafond doet wonderen. Het geeft uw medewerkers meer lichtinval, een groter ruimtelijk gevoel en een rustiger zicht. Energetisch verantwoord? Ja hoor, de impact op uw stook- of koelkost is beperkt.
Onze ultieme tip voor de bouw van een magazijn: bouw hoog genoeg. Naast de locatie is hoogte de belangrijkste parameter, want magazijnen met vrije hoogte van minder dan 6,5 meter zijn niet gewild. Ons advies? Een vrije hoogte van minimum 7,5 meter of (veel) hoger.
Voorzie laadkaaien of de mogelijkheid tot laadkaaien in uw bedrijfsgebouw. Waarom? Een laadkaai is als een airco in een auto: zonder is de marktwaarde veel lager.
Onze tip: een verhouding van 1 laadkaai per 1.000 m² magazijnvloer is een goede start.
De prijszetting moet zorgen dat kandidaten de prijs als hoog ervaren maar toch nog overwegen om te komen kijken.
Veel te hoge prijs = dossier verbrand = uiteindelijk soms zelfs lagere prijsopbrengst (kandidaten percipieren dit als een ongeoorloofde praktijk) De markt communiceert.
Schatters van banken doorprikken te hoge prijszettingen.
Zakken kan u altijd nog (maar de serieuze kandidaten zullen reeds elders hun gading gevonden hebben).
Bij verkoop dient u in de meeste gevallen de volgende documenten aan te leveren :
In de toekomst zullen er waarschijnlijk nog een aantal extra attesten vereist zijn : As-builtattest, Rioolkeuring, waterkeuring